司法考试四卷
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2018年司法考试四卷案例分析习题答案(5)
【案例一】
案情：甲欲出卖自家的房屋，但其房屋现已出租给张某，租赁期还剩余1年。甲将此事告知张某，张某明确表示，以目前的房价自己无力购买。
甲的同事乙听说后，提出购买。甲表示愿意但需再考虑细节。乙担心甲将房屋卖与他人，提出草签书面合同，保证甲将房屋卖与自己，甲同意。甲、乙一起到房屋登记机关验证房屋确实登记在甲的名下，且所有权人一栏中只有甲的名字，双方草签了房屋预购合同。
后双方签订正式房屋买卖合同约定：乙在合同签订后的5日内将购房款的三分之二通过银行转账给甲，但甲须提供保证人和他人房屋作为担保;双方还应就房屋买卖合同到登记机关办理预告登记。
甲找到丙作为保证人，并用丁的房屋抵押。丁与乙签订了抵押合同并办理了抵押登记，但并没有约定担保范围。甲乙双方办理了房屋买卖合同预告登记，但甲忘记告诉乙房屋出租情况。
此外，甲的房屋实际上为夫妻共同财产，甲自信妻子李某不会反对其将旧房出卖换大房，事先未将出卖房屋的事情告诉李某。李某知道后表示不同意。但甲还是瞒着李某与乙办理了房屋所有权转移登记。
2年后，甲与李某离婚，李某认为当年甲擅自处分夫妻共有房屋造成了自己的损失，要求赔偿。甲抗辩说，赔偿请求权已过诉讼时效。
问题：
1.在本案中，如甲不履行房屋预购合同，乙能否请求法院强制其履行?为什么?
3.如甲不按合同交付房屋并转移房屋所有权，预告登记将对乙产生何种保护效果?
4.如甲在预告登记后又与第三人签订房屋买卖合同，该合同是否有效?为什么?
5.如甲不履行合同义务，在担保权的实现上乙可以行使什么样的权利?担保权实现后，甲、丙、丁的关系如何?
6.甲擅自处分共有财产，其妻李某能否主张买卖合同无效?是否可以主张房屋过户登记为无效或者撤销登记?为什么?
7.甲对其妻李某的请求所提出的时效抗辩是否成立?为什么?
【参考答案】
1.不能。理由是预约虽是合同，其目的在于订立主合同：按照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同解释》)，当事人签订认购书、备忘录等预约合同，约定将来订立买卖合同，一方不履行的，对方可请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。但是，法院不能强制当事人签订正式合同。乙可以按照《合同法》第113条请求赔偿，也可以根据第94条请求解除合同并请求赔偿。
[解析] 预约是指约定将来签订一定合同的合同。本题中甲、乙的《房屋预购合同》即属于预约。在预约成立之后，当事人即负有履行预约所规定的订立本约的义务。当预约的一方当事人未履行预约约定的主要义务时，预约的权利人只能要求对方履行订立本约的义务，而不能直接依预订的本约内容请求强制履行。
本题中，甲、乙签订的《房屋预购合同》约定甲乙在将来签订《房屋购买合同》。当甲不履行《预购合同》的约定时，按照《买卖合同解释》第2条，乙只能请求甲对其承担违约损害赔偿责任或者按照《合同法》第93条解除合同并主张损害赔偿责任。
2.甲应对乙承担违约责任。甲应说明买卖标的物上有负担的事实而未说明，违反了法律规定的义务，在合同有效的情况下，应该纳入违约责任中。
[解析] 甲、乙二人签订的《房屋买卖合同》是以房屋买卖为其主要内容的合同。甲在合同中的主要义务是向乙移转房屋所有权并协助乙将房屋过户。同时，基于以上的主义务，甲还负担有相应的从义务，即向乙说明房屋的情况。若甲未向乙说明房屋的租赁情况，甲的行为违反了合同约定的从义务。根据《合同法》第107条对违约责任的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”甲的行为属于履行合同义务不符合约定的情形，故乙可依照《合同法》之规定，要求甲对其承担违约责任。
3.按照我国《物权法》第20条，预告登记后，甲再处分房屋的，不产生物权效力。即乙对房屋的交付请求权具有物权性优先权，可以对抗所有的未登记的购买人。
[解析] 《物权法》第20条第l款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”准此规定，预告登记的效力在于限制不动产权利人的处分权，即未经预告登记权利人的同意处分该不动产的，不发生物权变动的效力。在乙获得预告登记的保护之后，若甲再自行处分不动产的，该处分行为不发生物权效力。
4.预告登记后，甲与第三人签订的房屋买卖合同有效，只是不发生物权变动的效力，如果甲不履行，将对第三人承担违约责任。
[解析] 根据《物权法》第20条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力。该规定贯彻了《物权法》第15条规定的区分原则，即未经预告登记权利人同意处分该不动产的，只是不发生物权变动的效果，但并不因此而影响合同的效力。又根据《买卖合同解释》第3条第2款的规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，预告登记之后，甲与第三人签订的房屋买卖合同有效，只是不能完成物权变动而已，当甲不能履行时，其需对第三人承担违约责任。
5.如果甲不履行合同义务，乙可以选择实现抵押权或者向保证人丙主张保证责任。无论丙还丁履行担保责任后，都有权向甲追偿。[或：丙、丁可向甲追偿，也可以要求对方(丙或者丁)承担一半的份额]
[考点] 债的担保
[解析] 同一个债，既有物保(抵押、质押)，又有人保(保证)的，称为混合担保。《物权法》第176条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”因此，当甲不履行合同义务时，乙可以要求提供担保的丙承担保证责任，也可以要求提供房屋担保的丁承担担保责任，在丙、丁二人承担完担保责任后，可向债务人甲追偿。
6.不得主张无效。即使没有处分权，也不影响合同效力。不可以主张房屋登记过户为无效，对于善意的丙不得主张无效。
[考点] 合同效力;善意取得
[解析] 根据《买卖合同解释》第3条第1款的规定，即使甲对房屋因未征得其妻的同意而无处分权，其签订的合同根据上述司法解释的规定也并不无效。同时，由于乙和甲在房屋买卖时：并不知道甲对该房屋不享有处分权而完成了交易并办理了房屋过户手续，根据《物权法》地106条关于善意取得制度的规定，乙的行为满足了不动产善意取得的全部构成要件：故该房屋过户是有效的，其妻不得以此为理由要求撤销登记。
7.不成立。由于双方为夫妻共同财产制，夫妻关系存续是诉讼时效期间中止的法定事由。
[考点) 诉讼时效中止
[解析] 理论上认为，夫妻关系的存续期间导致其中一方对另一方提起诉讼的诉讼时效中止。因此，李某对甲提起诉讼的诉讼时效起算时间应当从二人离婚之日其继续计算，故甲不得以诉讼时效已过为由进行抗辩。
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