2017年房地产估价师《理论与方法》考前模拟题五
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1、毛租金乘数法是将估价对象一年的毛租金乘以毛租金乘数得出估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下列优点，正确的是()。
B.由于在同一市场，同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是—个比较客观的数值
C.避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计
答案：ABC
A.开发成本
B.税金
C.经营用房的建筑安装费
D.利润
答案：ABD
解析：按照经济适用住房价格构成的有关规定，开发经营企业留用的经营用房的建筑安装费是不得计入经济适用住房价格的。
A.结构的完好、损坏程度
B.装修的完好、损坏程度
C.设备的完好、损坏程度
D.使用年限的长短
答案：ABC
解析：房屋的完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算折旧的重要依据，是根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度来划分的。
A.征地费及拆迁安置补偿费
B.勘察设计及前期工程费
C.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
D.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费
E.住宅建筑、安装工程费
答案：ABDE
解析：住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用是不计入商品住宅价格的。
5、收益法中，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用()。
A.房地剩余技术
B.市场剩余技术
C.土地剩余技术
D.建筑物剩余技术
答案：CD
解析：因为是针对单独的土地或建筑物求取土地或建筑物的价值，所以不能选择AB。
6、人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。()
答案：对
解析：见教材。
7、“路线价”是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格，可视为市场法中的“可比实例”价格。()
答案：对
解析：见教材。
8、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。()
答案：错
解析：如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，应采用平均增减量法而非平均发展速度法推算趋势值。
9、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。()
答案：对
解析：选择最佳的开发利用方式应以合法原则为前提。
10、某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。()
答案：错
解析：如果在居民区附近有铁路，由于噪音等问题，不但不能给这里的居住房地产带来增值，还会使这里的房地产贬值，而对于某些工业房地产来说，由于方便了运输，会使房地产增值。
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