2018房地产估价师案例分析知识点强化题(六)
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甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/㎡，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/㎡，其余12栋流拍。当2005年第二期30栋竣工后，建成的别墅以6100元/㎡一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2003年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2002年的楼面地价高400元/㎡，远低于其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。
标准答案：
1.拍卖时的时点与第二期工程竣工时点相距两年左右，房地产市场情况已发生了变化。
2.为还债而强制拍卖的成交价格一般都会低于正常市场交易价格。
3.拍卖时只卖出了20栋中的8栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求不足也会导致成交价格较低。
4.整个别墅区在一期工程竣工与二期竣工时的整体小区环境、基础设施完备程度、配套设施建设方面不可同日而语。
5.2002年取得土地时的土地市场状况与2003年拍卖别墅时不同，2002年的拍卖地价与2003年拍卖别墅的地价不具可比性，更不能与2003年拍卖别墅的拍卖底价相提并论。
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