2018房地产估价师案例与分析测试题(9)
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(一)某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。
1、针对以上情况，在估价时最恰当的做法是( )。
B.将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告
2、委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为( )。
B.按出让土地使用权评估其公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
C.用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
D.用假设开发法估价，先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费
(二)某房地产的用途为工业，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。
B.工业用途
5、若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按( )评估。
B.工业用途
D.委托方确定的用途
6、若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，但尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为( )。
A.工业用途
C.工业用途，且不考虑补地价因素的影响
7、若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是( )。
C.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立，需另行评估
(三)某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。
A.2983.72
B.3203.78
C.3693.42
D.5000
9、收益法的本质是( )。
10、以资金时间价值观念考虑，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低不取决于( )因素。
A.未来净收益的报酬率
B.未来净收益的大小
C.获得净收益期限的长短
D.获得净收益的可靠性
答案：(一)1、B2、C3、D(二)4、B5、B6、D7、A(三)8、C9、A10、A
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