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房地产估价案例与分析

发布时间:2021-02-03 栏目:阅读 投稿:舒服的夏天

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2018年房地产估价师《案例与分析》模拟题(4)

王某于2006年3月10日在郊区发现一栋自己喜欢的别墅并立即购买,购买价格为220万元,当时为办理过户手续委托评估公司对该别墅进行评估,评估价值为200万元。2006年10月1日,张某因资金紧张,欲将该别墅作为抵押物向银行贷款,银行同意张某贷款申请,但要求对该别墅抵押价值进行重新评估

问:为什么原评估报告不可用?

答案:

(1)评估目的不同,估价报告只能为委托方在该目的下提供估价对象价值依据;评估时点不同,市场可能发生变化,别墅的周围景观也可能发生变化。

(2)考虑到抵押对象别墅,其价值量大.而需求市场相对较少,变现能力差,若贷款不能如期偿还,银行存在着很大的变现风险,因此抵押评估价值可能和原报告的评估结果有很大差异,故需重新评估

黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅,2005年改作餐馆,并补交了土地使用权出让金,办理了产权证变更手续。2007年黄某为转让该房地产,要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例,故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确),估值40万元。然后,再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价,估值50万元。由此确定最终估价结论为(40+50)÷2=45(万元)。请问:这样确定估价结论是否正确?为什么?

标准答案:

这样确定估价结论不正确。因为

1.将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。因为估价时点估价对象合法用途不再是住宅而是商业用途。若仅按最高最佳使用原则考虑,对估价对象似应按住宅用途估价(因为50万元大于40万元),但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则,估价对象合法用途是商业,因此应以收益法计算的价格为其合法价格。

2.将估价对象按两种不同用途进行估价,并对结果进行算术平均的做法是错误的,因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途

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