房地产评估理论与方法
大家做好准备迎接考试了吗?我爱学习网为您整理了“2018房地产估价师《理论与方法》基础试题及答案(7)”，欢迎大家继续关注我爱学习网。
1.临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。( )
答案：错
解析：见教材。应当是“临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。”
2.房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。( )答案：错
解析：房地产价格在长期短期内都会有波动，在短期内很难找出变动规律和发展趋势。
3.在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。( )
答案：错
解析：正确的说法应当是“在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。”
4.在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。( )
答案：对
解析：见教材。
5.城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。( )
答案：对
解析：城市规划是估价合法原则中的一部分，房地产估价必须以估价对象合法原则为前提。
6.投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。( )
答案：错
解析：当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买，反之说明不值得购买。正确的说法应当是“投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。”
7.同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。( )
答案：对
解析：房地产的客观价值或价格会因房地产位置、档次的不同而存在差异。
8.在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。( )
答案：错
9.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。( )
答案：对
解析：见教材。
10.出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。( )
答案：错
解析：前半部分是对的，后半部分正确的应当是“其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额”。
11.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。
A.33.3B.12C.20D.60%答案B
12.土地取得成本是取得( )所需的费用。税金等。
A.土地使用权B.土地转让权C.土地经营权D.开发土地答案D
13.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/( )]×原容积率下的土地单价。
A.建筑面积B.原容积率C.土地总面积D.增加后的容积率答案B
14.下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为( )。
A.新开发房地产项目B.用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D.用于投资或再开发的房地产
答案C
15.房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是( )。
A.都是价格，用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.市场性质相同
答案ABC
A.所有权价格B.抵押权价格C.地役权价格D.使用权价格答案D
17.房地产的供给曲线表示( )。
A.房地产的出售量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者能力的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者能力的关系
答案C
18.某高层楼房占用的土地总面积为800㎡，总建筑面积为2000㎡，某人拥有其中120㎡的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为( )㎡.
A.40 B.45C.48 D.50答案C
19.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%.那么，甲的价格( )乙的价格。
A.高于B.低于C.等于D.条件不足，无法确定答案B
20.店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为( )万元。
A.992.06 B.983.10C.1080D.852答案B
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