从北京“商改住”限购看楼市调控政策5点走向
北京“商改住”限购等相关政策出台，在政策频发的阶段，笔者不想对北京“商改住”限购政策做简单的分析，这样做没有太多意义，笔者想做的是从这一轮北京政策(从去年9月底到今年3月的商品住宅限购限贷，到对补缴社保证明的补丁政策，到假离婚买房新政，再到这两天的学区房新政、商改住新政)步步为营，步步限制等措施来分析判断本轮核心一二线城市楼市调控政策特征，以此分享内业内外人士参考。
首先，北京“商改住”限购和多个城市“类住宅”整治意味着这是全国一盘棋的行动。
北京“商改住”政策应该是所有城市当中政策最为严格的了，但从媒体报道的渠道来看，北京也并非“商改住”从严执行的唯一的城市。其实，目前除了北京外，上海、天津、合肥、南京等城市已经开展整治“商改住”项目(有的城市叫类住宅，比如上海)，深圳、广州也会开始。
因此，上海“类住宅”市场的整改、北京“商改住”政策再加上其他城市已经或即将陷入整改的城市来看，这并非北京、上海等部分一线城市主导而为。
笔者认为，商改住(类住宅)的整改措施是统一部署而进行，除了上述笔者提及的城市，过去一年多房价上涨过快的10几个城市，比如苏州、厦门等等或许也将开展“类住宅”的整治行动。从措施的力度来看，北京和上海则是标杆，上述城市也极有可能像北京一样对“商改住”项目进行限购。
为了“控房价，防泡沫”首先得控制人口增长规模，从当前一线城市采取的措施来看，都在做疏解城市人口压力的措施，比如北京转移专业市场到周边城市，北京上海等城市的限行措施，上海的“拆违”行动等等。
笔者认为，“商改住”限购或“类住宅”整治旨在控人口。从未来一段时期楼市政策走向来看，调整人口结构，留住社会精英，控制人口规模，合理增加土地供应，盘活城市闲置和低效用地，成为一线城市人口政策主要方向，这样，房价不至于上涨幅度那么快。
第三、“商改住”或“类住宅”的整治行动直接目的是：政府不想商办价格上涨影响产业和经济。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从各地“商改住”或“类住宅”的整治行动背后的目的来看，笔者认为也很简单，包括北京商改住限购、上海类住宅整治等等在内的各地类住宅政策的出台在于防止住宅调控后房企将目标转向类住宅市场，进一步推升商办用地价格过快上涨(因为商办用地涉及产业和经济，政府不想商办价格上涨影响产业和经济，比如，从上海市新任市长应市长当时新闻发布会上的答记者问的表态也可以看得出，上海不想因为商办的价格上涨而影响上海的产业和经济的发展)。
由此可见，尽管对于开发商来讲，商改住或类住宅的相关政策暂时影响了销售，甚至部分项目销售因此而陷入僵局，但从北京、上海等城市发展的整体大局来看，“得与失”怎么样来去考量，还是需要每一个居民，每一个房地产从业者综合考虑清楚。
第四、从短期内来看，一方面行政化的措施已经重新启动或强化，以达到防止房价过快上涨“控房价，防泡沫”的目的。比如收紧高端楼盘预售许可证和备案时间，以此调整全年度的成交均价;“限价”、“限买限卖”、类住宅限购等措施也有可能频繁使用，对于捂盘惜售等不规范的市场行为进行处罚，另外一方面，政策层面没有任何可操作的空间，打“擦边球”已经不可能，监管越来越严格 ，比如严禁首付贷、二次抵押贷等“加杠杆”的市场行为，对于违规企业进行查处和曝光等等。
第五、政策面环环相扣，外溢需求将被限制在围城之外。 比如，北京上海等大都市住宅限购之后，本来要买类住宅投资或居住，但是类住宅也被限了，现在环北京、环上海也限制了，直接到周边的城市也购房也没有资格了。政策不再给外溢需求留空间。
本轮调控政策环环相扣的思路很有意思，首先我们看到，当全国核心一二线城市“全城限购限贷”之后，一部分楼市需求已经开始外溢到其他城市，比如一线城市周边的三四线城市甚至县级市(比如环北京、环上海区域的三四线城市)，区域中心城市周边的三四线线城市(比如环南京、环合肥都市圈的三四城市)，另外一部分楼市需求开始转战“商改住”或类住宅。
但是，好景不长，我们看到，北京、上海、南京、合肥、天津等城市“商改住”或“类住宅”政策从严，同时，因为一线城市周边的三四线城市甚至县级市(比如环北京、环上海区域的三四线城市)以及区域中心城市周边的三四线线城市(比如环南京、环合肥都市圈的三四城市)已经出现过“火”的状况，环北京、环上海周边的三四线城市甚至县级市也开始出台措施调控楼市，这些城市纳入了调控范围。
大都市圈的调控政策面环环相扣，外溢需求将被限制在围城之外，从调控的思路来看，北京、上海等住宅限购限贷将外溢需求转移至商改住项目或环北京、环上海的区域，北京、上海等城市商改住政策从严将需求倒逼至环北京、环上海区域。而环北京、环上海等三四线城市的调控为了进一步限制环北京、环上海大都市圈的楼市投资投机性需求，为过热的大都市周边的三四线城市降降火。
同时，环北京、环上海等地调控措施也是为了防止类似北京、上海这样的特大城市继续沿着地理的边界“大饼”式扩张，防止今后由于人口集聚在在大都市圈周边，为大都市造成更大更多的“大城市病”(因为人虽然买房到环北京、环上海区域并在此居住，但工作有可能还在北京或上海，大城市的压力并没有减低，反而大城市因为交通的便利造成更多的城市治理问题)。
由此可见，大都市圈的调控政策面环环相扣，外溢需求将被限制在围城之外，政策不再给外溢需求留空间。
明白了上述这些规律，笔者还是劝房企们一句话，今年踏踏实实做市场，不要总想着投机那点事，今年要放弃幻想，踏踏实实做好业绩，做好回款，这才是最重要的。在这个过程中，不要给市场制造问题，给政府制造麻烦，给舆论制造麻烦，只有做到这样，自己今年才会有机会踏踏实实做市场，才会在市场调整期有收获。
(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)
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