2017注册会计师税法考试复习资料：土地增值税

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一、扣除项目

(一)取得土地使用权所支付的金额——适用新建房地产转让和存量房地产转让

包括：地价+获取时按国家规定缴纳的费用(契税)

(二)房地产开发成本——适用新建房地产转让

(三)房地产开发费用——适用新建房地产转让

包括：利息(不包括加息、罚息)+[(一)+(二)]×5%以内

或：[(一)+(二)]×10%以内

(四)与转让房地产有关的税金——适用新建房地产转让和存量房地产转让

包括：营业税、城建税、两个附加

印花税(房地产企业转让新建房除外)

(五)财政部规定的其他扣除项目——适用房地产开发纳税人的房地产开发行为

包括：[(一)+(二)]×20%

(六)旧房及建筑物评估价格——适用存量房地产转让

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

或：购房发票所载金额×[1+5%×售买年限加计扣除]

二、应纳税额的计算方法

(一)计算土地增值税的步骤和公式

第一步，计算收入总额

第二步，计算扣除项目金额

第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额

土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额

第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数

第五步，套用公式计算税额。公式为：

应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

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