2018年美国学区房购置指南
选择去美国买房的人士不少，那么美国学区房的购置指南有哪些内容呢?这是很多买房人士比较关心的问题，和出国移民网一起来看看吧!下面是小编整理的相关资讯，欢迎阅读。
家庭购房的永恒话题。不仅仅只是中国投资者关注这点，美国当地家庭一般也在孩子进入学龄(5岁上kindergarten幼儿园)时开始迁入好学区。然而，在美国，学区房本身的高市值又让一些中产阶级投资者望而却步;同时，如何选择学区房、是否购买学区房之后孩子们的入学问题就无后顾之忧了? 看似简单的美国学区房，其实也需要投资者提前知道不少相关知识。我们将以纽约为例，向中国投资者介绍一些与学区相关的投资信息，以助您成为更成熟理性的投资者。
说到纽约州，除了地产、金融、时尚，其教育文化也颇为著名，如拥有常春藤美誉的哥伦比亚大学和康奈尔大学、神秘的西点军校、闻名的纽约大学、茱莉亚音乐学院、汉密尔顿学院、罗彻斯特大学、雪城大学、圣约翰大学、普瑞特艺术学院等。纽约的著名公立学区，除了曼哈顿最著名的上东区，还有素有“黄金海岸”之称的长岛Jericho,Manhasset,Great Neck;纽约上州Westchester的Scarsdale,Rye,Chappaqua等顶尖学区，均为国内投资者首选的高尚地区。 与中国的九年制义务教育不同，美国是“十三年”中小学义务教育，从5~18岁共分为四个阶段，分别是学前教育，包括Kindergarten即幼儿园，有的学区或学校也提供Pre-Kindergarten(Pre-K)即学前班课程;小学，包括一年级到六年级;初中Middle School，包括七年级到九年级;高中HighSchool，包括十年级到十二年级，毕业后进入大学。 根据分权制的教育管理体系，分联邦、州、学区三级。所有公立学校所在的学区(School District)是由州政府划分，并由当地管辖权范围内的教育委员会(School Board)管理并制定教育政策。 投资者在为学区而选房时需做足功课，确认所选房产是位于目标学校的所属学区范围内,极为重要。哪怕所住房屋只隔目标学校一个街区，若不幸位于学区划分界限之外，也会导致孩子无法在中意的学校学习，那么投资学区房的意义就没有了。 在此提醒投资者注意学区与邮政区域的区别，两者有时相符、有时相悖，并不完全一致。 因此千万不要以为该房产的地址是某市，即为该市的学区。有时一些较大的行政区域内有多个学区，必须小心再小心。对于房子的基本信息，国内投资者可以轻松的通过网络搜索获知。 还有，房产行业规范要求地产中介不能对于房子所属学区的优劣发表意见影响买家的判断，有的职业道德较低的经纪会给予买家错误信息，因此对于纯粹为了进入好的公立学校而买房的投资者建议务必致电该学区委员会，甚至心仪的学校，只要给予地址信息，对方即可查询确认，以充分确保没有买错。 每年U.S.News&World Report都会对全美国高中进行评比并公布排名，该信息可以供投资者参考，但并不能作为唯一依据，皆因此评比的考量因素与投资者的个人倾向不尽一致，比如相当一部分国人希望孩子能进入常青藤盟校等一流大学接受世界顶尖的高等教育，然而进入一流大学的学生比例并不是U.S.News排名的标准之一。对于有此等追求的家长投资者，建议通过网络搜索查询目标学区过去几年的SAT考试平均分作为参考。
从房地产市场来看，好学区的房产价格要比普通地段房价高2倍以上。但成熟的房产投资者，除了关心购房投资成本以外，更要关心的是所购房产市场的变化、政策以及保值性。即使将来整个市场进入疲怠期，拥有好的学区房就意味着维持比其他同水平房屋较高的售价，也会在需要转手出让时更容易快捷。 一般本地美国人会在第一个孩子进入学龄(5岁)时寻找购买学区房。因此建议投资者选择有3~4个卧室的房产，易于出手。虽然房产市场的变化很难预料，但投资一套保值性强的学区房始终是不错的选择。
投资美国房产需要考虑房产税，此处所指的房产税一般包括学区税(School Tax),其目的是支持当地公立学校的开支。一般来讲，好学区的学区税要比普通学区高出许多;换言之，正是因为该学区可支配的资金充裕，因此可以用好待遇招募到好老师，有更多资金开设更多种多样的课程，给学生提供更多的实践经验，从而使得该学区在教学质量、学生成绩、家长满意度等方面领先而成为“好学区”。 据统计，从1993年至2005年，在所有房产税上调的形势下，学区税的上调幅度超过其他种类。因此，投资者在考虑购房前，一定要了解该房产的地税金额，皆因地税/学区税年年交，必是投资者考虑的重要因素。 当然，纽约州政府近年也为学区房屋主带来了福音。一项“纽约州学区税减免计划”(NewYork StateSchool Tax Relief Program，简称STAR)为业主提供了两种减税方式。第一种“基本STAR”面向所有纽约州居民年收入低于$500,000(包含配偶年收入)，减免额度为$30,000,但这项基本STAR只针对自住型房屋;第二种“高级STAR”面向所有65或以上的美国公民，在符合一定的收入标准条件下，将享受当年所设定的最高免税额度(2014-2015年的高级STAR免税额度为$64,200)。
美国义务教育实行的是“居住地制”，也就是说，孩子能够在其居住地所属的学区学校申请入学，而所谓的“居住”不限于自有还是租住。换言之，对于想要进入好学区就学的父母，完全可以通过租住学区内的房屋而达到目的。且一旦申请入学之后，即使毕业前搬离所属学区，孩子仍然能够在同一个学校完成学业。 其灵活开放的政策，主要是为了保证孩子能够有一个稳定、良好的学习环境。所以，如果学区房的投资成本过高，许多家庭会选择就近租房来替代，那么学区房的投资也会使得后续的租赁市场得到保证。 许多学区房投资者认为“一旦买到了学区房，就能够100%进入心仪的学校”。实际上，这是个误区。近年来，热门学校的报名情况日益激烈，纽约市特别是曼哈顿的一些热门学校，即使居住在学区内，由于符合资格的申请者人数大大超过学校可以接收的学生人数，很多孩子被安排在“候选名单”(Waiting List)上，最后需要通过抽签来决定。如果开学前仍然无法解决入学问题，候选名单的孩子就很有可能被安排到同一学区内的其他学校就学。 另外，“居住地制”也有例外。纽约市五大区(曼哈顿、皇后区、布朗克斯、布鲁克林和史坦顿岛)统一管理，推行一个“天才计划”(Gifted & Talented program)。只要是在市内五区居住，在第二年9月开学时满5周岁的学龄儿童即可参加全市范围的Gifted & Talented考试。成绩达到99%即在所有考生中排最前面1%的学生可以不受居住地限制申请全市范围内特设的天才学校。 在高中阶段，纽约市设有9所“特殊高中”(Specialized High Schools),由纽约市教育部统一管理。其针对纽约市(含五区)居住者全面开放招生，唯一的招生程序就是参加“特殊高校入学考试”(Specialized High Schools Admission Test,简称SHSAT)。 通过考试的学生即可不分居住地的进入这些以高质量教学和优秀毕业率而闻名的著名高中。以上都是公立教育体系内的设置，因此上这些天才学校和特殊高中都是免学费的。
5、私立学校—未尝不可!
美国还有大量的私立学校，由于在政府教育体制外，其教师学生比例、课程多样及人性化、对个体学生及家长意见的重视程度均为本地美国人推崇。由于国内原来没有公立学校和私立学校的区别，大多数投资者对私校知之较少而天然排斥，很多人也认为放着免费的公立学校不读而自掏腰包上私校太不划算，其实两者的比较远不是如此简单。 好的公立学校平均每班20多个学生配一个老师，虽然与国内动辄40~50个学生相比少得多;但跟私立学校一般12个学生两个老师比差了不是一点半点。私校由于不受政府教育部门统一考核，课程设置上更灵活更多样化，更适合某方面有特殊才能的学生。 相比之下公立学校要考虑总体学生的成绩和质量，老师会更注重把较差的学生拉上来，胜于让好的学生更优秀。私校既然是自己掏钱，家长也相应的有更多的话语权，学校管理部门及老师会更注重孩子及家长的意见反馈，特别是我们这些少数族裔学生及家长，由于在学校里是少数，而美国社会又以种族多样性为荣，害怕被扣上种族歧视的帽子，因此会受到学校的格外重视。 对于希望把孩子送进顶尖大学的父母，私校的优势更是明显。一般极好的公立学校，进入常春藤盟校的高中毕业生比例达到10~15%已经相当好了。但在一些著名的常春藤feederschool、或称prepschool的私立学校，正如其名所言是专门为常春藤高校“输送”学生的预备学校，该比例能达到至少30%，而排名第一的Trinity School更高达惊人的41%! 至于说学费，好的私校每年学费大概在美金3~4万之间，这个数字虽然乍听起来很吓人，但考虑到好学区的地税，及好学区的好房子及普通学区的好房子的差价，则未必不划算。美国中产阶级对私立学校望而却步因为美国家庭平均都生育2、3个孩子，如果都上私校，则学费开支比好的公立学区地税高出不少，但对于大多数是独生子女的中国家庭来讲，这个因素就不存在了。 总结：美国的教育体系为孩子入学提供了很多不同的选择。是否投资学区房视自身的情况和投资条件而定。地产投资是门学问，需要充分了解当地法律和税收政策、市场形势，为孩子的教育做好提前和充分的准备。
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