美国留学
人们的生活水平提高了，皮包也鼓起来了，很多朋友就打算投资海外房产。其中美国的房产就比较深受中国投资者的喜爱。如何准确计算房产价值呢?今天我爱学习网小编就给大家简单介绍一下吧。
房地产价值由收入和增值两种方式产生。首先，收入来源于租户的租金。 收入回报是一个简单的计算，你需要知道的就是名下的房产总计收到了多少租金。 第二种类型的回报是资本增值，即由于市场需求和/或通货膨胀的变化而导致的财产价值增加或减少。资本回报更难以计算，需要对资产进行估值评估。
如果你想确定一个房地产投资的价值，最简单的方法是出售财产，看看你的房子值多少钱。当然，这个方法会使得你不再拥有这个房产! 在大多数情况下，你还是会希望在不出售资产的情况下确定价值，简单的方式就是对比，以实际生活中的相似的房产为参照，对自己房产进行估值。 但这种按照相似房产估计自己资产价值的方法往往是不精确和主观的。房地产市场没有像股票这样的公开市场，不能像股票一样，时时刻刻在大荧幕上滚动。此外，就像在股市中很难有两个一个的股票一般，两个房地产物业也是很难做到完全一致的。不仅如此，还有第三个促成房地产估价主观性的因素：交易不频繁。所以确定房产市场价值是困难的 - 特别是那种自上次可比较交易以来已经过去了相当长的时间的交易。
因为上述所有估值问题都无法解决，所以使得一批称为评估师的专业顾问在美国有了立足之地。 评估师的任务是通过客观地评估一个物业的市场价值来假设买方和卖方之间交易的最可能的价格。评估师通过适当的培训和以往的经验来进行房地产估价，通常由专业机构授权认证，该机构还制定了所有成员必须遵循的评估规则。那么，评估师都是如何评估价值的呢?
评估人员使用各种方法来确定美国房地产的价值，对于收入型财产来说，最常见的方法就是资本化率。资本化率最简单的计算方法就是，资本化率等于财产净收入除以购买价格。采用资本化率法，美国房产评估师从类似房地产的实际售出价格中收集资本化率，并根据这些出售价格和资本化率形成对所估价房地产的适当资本化率的判断。然后评估师将该资本化比率应用于目标财产的收入来估计该值。例如，如果某物业的市场资本化率为10%，而购买该物业后的年度该物业的净收入为10万元，则该物业的价值为1,000,000元。
另一个常用的评估方法是贴现现金流量法。这种方法在某种程度上比资本化率方法更具有技术性，但需要预测固定期间内的资产现金流量，然后以市场收益率对现金流量进行贴现以确定现值。
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