美国留学
最近几年，房产证明更迭，房屋调控力度加大，政府无疑是想让过热的房地产市场“退退烧”。这让人想起，党在十八届三中全会中曾明确加快房地产税立法，并且在上海、重庆两地试点，或许税收政策，才是一些列政策组合拳的最后手段。那么，税收政策到底能影响房地产市场至何种程度，未来我国会以何种形式立法，都值得探究。
在我们的固有印象里，美国是一个税收很多的国家，事实也是如此，美国税法完善，种类齐全，细则分明。然而，美国房产税并没有我们想象的那么高，在1%-3%之间，其中，房产税最低的为夏威夷州，只有0.28%，南部各州的房产税普遍较高，例如德克萨斯州，各城市的房产税介于2.5-3.5%。
美国计算房产税的依据是房屋估值，不是市场价，而估值往往比市场价低。估值一般依据最近一次房产交易价格，参考地面建筑状况、土地大小、相同区域同等或类似房源来确定。房屋估值较低并非美国特有，李晓鹏博士曾做过研究：英国房产税评估价格几乎三十年没有变动过，我国台湾地区的房产税，评估价格不到市场价格的二十分之一。为什么计算房产税时，税率不高，估值也偏低呢?因为羊毛出在羊身上，税费过高会体现在交易价格和房租上，房屋拥有者会想方设法把这部分损失转移到买家或租房者身上。
既然美国房产税很低，为什么在美国炒房很难，这是因为抑制炒房的税收不是房产税，而是资本所得税。资本所得税的税率与卖房者个人所得税率相当，收入越高，税率越高，短期资本所得税也越高。2017年税率为10%-39.6%，共7个档次。而且拥有美国房产还要缴纳地产税、物业费、保险费、修缮维护费等，这让房产这种变现周期较长的投资形式成本过高，对于美国人来讲，投资房地产远没有货币基金等投资形式更具有吸引力。
投资美国公司协会(ICI)数据显示，2016年，美国货币基金规模达到2.73万亿美元。因此，美国房地产市场更加理性健康。美国房地产经纪人协会NAR(National Association of Realtors)的调查报告数据显示，今年3月，在供应紧缺的情况下，50%的房源从挂牌至成交仅需约34天，同比去年减少了13天，这说明合理的税收政策应当抑制不当所得的途径和方式，并非只是在资产的基础上征收税费。
与美国房地产市场相比，我国情况更为复杂，一线城市资源过于集中，国民经济依赖房地产市场，人多房少，丈母娘经济等问题导致房地产调控并非易事，我国要想通过不动产登记证推动房产税征收，控制房地产市场，最重要的是先要做到资源分流，打破一线城市资源垄断地位，让年轻人看到在三、四线城市同样可以获得优质资源，过上幸福生活，这样不仅能解决一线城市的城市病，也有利于三、四线城市房产去库存。否则，受到供求关系影响，优质房源依然有人抢，税收加重只会增加买房者的负担。
在此基础上，未来我国税收政策可以参考发达国家，通过税费结合的方式控制房价，抑制炒房，而不是采取“一刀切”政策，否则治标不治本，卖家多出来的税费成本会转嫁给买家。例如，可以参考美国在出卖自住房时，卖家可以享受25万美元的利润免税额，夫妇共同申报的，可以享受50万美元的免税额，但是，如果是二套、三套的投资房卖出，则无此免税额待遇。买家自然会选择出价更低的自住房卖家(卖家有税费减免，为了尽早变现自然会比投资房产价格低)，从而有效遏制炒房行为。
通过税费形式控制市场发展，将比临时政策更加长久稳定，但是要避免“一刀切”。我国税费体制与发达国家相比还有一定差距，例如美国通过油价保护环境，汽车越费油，养护成本越高，从而鼓励人们选择低油耗车型，我国则是通过排量税“一刀切”，导致部分低油耗自吸车型用车成本太高，反而让人们选择并不省油但是更便宜的涡轮车型，这并不利于环保政策的初衷。希望未来房产税可以借鉴外国成熟经验，在贷款买多套房，多套住房卖出等环节征收税费，让拥有多套住房的成本变高，从而调解房产市场供求关系，让房多者不得不出售房产，无房者有机会买房，才能有效稳定市价。
(文/路昕)
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