加拿大安大略省房产新政常见问题解答
一些常见的问题比如：
1、留学生和拿工签工作的听说可以免交NRST，是这样吗?
2、我去年买的楼花，2019年才交房，是否到时候需要交NRST?4月20日之前，是按照签合同日期还是按照交房日期?
3、如果我是移民，我加我妈妈名字在title上，帮我做贷款，是否要交NRST?
4、我和我老婆以前是留学生，现在我刚刚开始工作，我老婆在家带孩子，我是否能拿到NRST rebate?
为了解答这些问题，笔者联系安省财政部的土地税务部门(Land Tax Section, Ministry ofFinance)，他们有专人回答关于NRST的问题。下面是结合官方公告和土地税务部门的回复对NRST的详细解读，希望能帮助大家答疑解惑!
注意：土地税务部门的人员反复强调，目前的说法都还要立法机构通过，而且中间可能会有改动，他们的回答只是基于他们目前所知道的情况，和最终实施的可能会有出入，所以在4月27日正式公布后，大家务必要留意新的公告和最终法律条文，及时更新!
1、税率：15%(在正常的土地转让税Land Transfer Tax之上);
2、覆盖范围：金马蹄地区(the Greater Golden Horseshoe)，包含范围见下图
3、生效日期：海外买家在2017年4月21日(包括4月21日)以后签下合同的物业都要交NRST。如果海外买家在4月20日之前购买的并签下合同的，都不需要交NRST。
对于很多人关心的，如果是4月20日之前购买的楼花，但是交房在之后的情况，土地税务部门给我的回答是，这些都属于4月20日之前签署的合同，因此不需要交NRST。
4、什么人属于海外买家：这个官方公告写了一大堆，其他的文章也都有详细的翻译，我在这里就不浪费篇幅，对于我们普通老百姓，只要不是加拿大公民或永久居民，就是海外买家。
5、什么样的物业类型海外买家需要额外交税：官方也是写了一大段，简言之就是独立屋、半独立屋、镇屋、condo这些，还有6户和6户以下的出租物业如Duplex、Triplex、Fourplex、Fiveplex、Sixplex都要交NRST。
以下是不用交NRST的物业类型(政府还是鼓励海外买家投资这些的)：
(1)超过6户的出租物业，比如公寓大楼或者学生公寓
(2)农场
(3)商业用地或工业用地
如果是上居下铺这种半商业半住宅的物业，商业部分不交NRST，住宅的部分交NRST。
6、如果海外买家和非海外买家共同拥有一个物业怎么算：很遗憾，这里政府挺狠的，只要买家中有一个海外买家，哪怕只占1%，所有买家都要跟着交NRST。目前常见的，在海外的父母占1%，有本地身份的小孩占99%，用父母名义来贷款这种操作，以后就要交NRST了。
7、哪些海外买家可获得NRST豁免：下面几种情况的人是不用交NRST的，注意这里是彻底不用交，跟之后要说的rebate退税的情况不一样。
(1)拿到安省省提名的买家，当拿到省提名的确认号码后，买房不用交NRST。不过现在安省省提名也不好办，今年2月放出来了新的硕博省提名的名额，不到3天名额全被申请完;
(2)难民;
(3)加拿大公民或永久居民的配偶，这一条主要针对上面说的海外买家和非海外买家共同拥有的情况。如果是夫妻俩，即使有一方不是本地买家，也不用交NRST。但是要注意，假如除了夫妻俩，还有其他海外买家的话，那么整个物业100%还是要交NRST，比如夫妻俩加岳母，岳母是海外买家，那么很遗憾，要交NRST;
8、留学生和有工签的人可以获得NRSTrebate退税：这个是大家问题的焦点，而政府公告原文又写的很模糊，我多花些时间重点解释一下。首先，有三种情况的人可以在缴纳NRST之后获得rebate：
(1)在购买房子后4年中，拿到了加拿大公民或者永久居民身份;
(2)国际学生在购买房子之后继续在安省读满两年大学的;
(3)拿到工签在安省合法工作超过1年的;
政府在公告里面明确说明，在购买房子到申请rebate这段期间，这个物业必须自住，不能转卖，也不能出租!符合申请条件后，连本带利一起退回来。
下面是大家关于rebate常见的问题：
(1)这个rebate是先交钱后退回吗?
是的，这个钱要在买房的时候先交上去，然后在符合条件后，再连本带利退回来。所以对于留学生和拿工签的同学来说，还是会有一笔前期不小的开销。
(2)公告里只说会有rebate，但没说金额啊，会不会只退一部分?所说的利息怎么算?
这个不用担心，我问了土地税务部门，他们说这个rebate会是买房时缴纳的15% NRST的全部金额。利息会是一个固定的百分比，写在条文里。
(3)我已经读了2年大学了，是不是直接可以免交NRST?
很遗憾，这个不行。购买房子之前的学习和工作经验都没有什么用。NRST rebate只看你买房子之后的学习工作时间。
(4)我现在大三快读完了，只剩下1年多了，怎么办?
很遗憾，剩下1年多的学习经历不符合NRST的要求。不过如果之后继续读了其他的专业，比如又去读了硕士，那么加起来一共凑够两年是可以的。
(5)我还有1年的时间大学毕业，之后会全职工作，这个1年大学的时间，能否转换一下，然后和全职工作的时间加在一起。比如1年大学换算成半年工作经验，然后再加半年工作经验，就可以申请NRST?
很遗憾，这个也是不可以的。不过当你毕业后，工作满一年，就可以申请了。
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