税法二
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2018年税务师考试《税法二》习题及答案(七)
1、下列关于房地产开发企业土地增值税清算的说法，正确的有()。
C、货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费
D、房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10%
E、房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除
A、印花税
B、耕地占用税
C、前期工程费
D、借款利息费用
E、开发间接费用
A、以分期收款方式转让房地产取得的收入为外币的，应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇率折合成人民币
B、个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，作为转让房地产有关的税金予以扣除
C、取得土地使用权后未开发即进行转让的，在计算应纳土地增值税时，可以加计扣除
D、转让旧房、旧建筑物的，不能提供已支付的地价款凭据的，按照该房产所坐落土地取得时的基准低价或标定低价来确定土地的扣除项目金额
E、纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税时所发生的评估费用，不得在计算土地增值税时扣除
4、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算的有()。
C、直接转让土地使用权的
5、采用评估价格法计算土地增值额的情况包括()。
A、出售旧房
6、下列各项中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有()。
D、转让的房屋建筑面积占整个项目可售建筑面积85%以上的
E、转让的房屋建筑面积占整个项目可售建筑面积虽未超过85%但剩余可售面积自用的
7、下列各项中，不征或免征土地增值税的有()。
B、以房地产对外出租的
D、以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的
E、企业与个人之间交换的房地产
8、以下关于房地产企业进行土地增值税清算相关问题处理正确的有()。
A、土地增值税清算时，未开具发票或未全额开具发票的，以税务机关核定的金额确认收入
B、土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，不需要调整至财务费用中计算扣除
D、纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金
E、货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费
9、根据税法的相关规定，审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注()。
A、同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊是否合理、合规，具体金额的计算是否正确
B、是否存在将房地产开发费用计入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形
C、前期工程费是否真实发生，是否存在虚列情形
D、拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人拆迁补偿款、拆迁合同和签收花名册或签收凭据是否一一对应
E、是否将开发费用计入前期工程费、基础设施费
二、计算题
(1)2012年年底取得一宗土地使用权，支付土地出让金6500万元，办理了土地使用权证书。
(2)2013年年初占用该土地面积的85%开发写字楼。开发期间发生开发成本4500万元;发生管理费用2500万元、销售费用1500万元、利息费用500万元(不能提供金融机构的贷款证明);10月初该写字楼竣工验收，10～11月，房地产开发公司将写字楼总面积的3/5直接销售，销售合同记载取得收入为15000万元;12月，该房地产开发公司将房地产开发公司用所开发写字楼的1/5分配给股东。剩余的1/5公司转为办公楼自用。
(3)2013年12月将旧办公楼一栋出售，合同注明取得销售收入2000万元;该办公楼原购房发票上注明购买日期为2008年10月，价格为1200万元，已提取折旧600万元。不能取得评估价格，不能提供契税完税凭证。
(注：当地政府规定，房地产开发费用计算土地增值额时准予扣除的比例为10%;契税税率为4%)
<1>、该房地产开发公司计算写字楼土地增值税时，准予扣除项目的金额共计()万元。
A、11755.84
B、11251.64
C、12880.28
D、10540.36
<2>、该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税()万元。
A、1838.54
B、2709.87
C、2796.74
D、1785.60
<3>、该房地产开发公司计算转让旧办公楼计算土地增值税时，准予扣除项目的金额共计()万元。
A、1532
B、1544
C、1545
D、1563
<4>、该房地产开发公司转让旧办公楼，应缴纳土地增值税()万元。
A、84.6
B、138.6
C、102.5
D、136.5
【答案解析】房地产开发企业预期开发缴纳的土地闲置费不得扣除;房地产企业发生的装修费可以作为开发成本扣除。
【答案解析】个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，已经包括在旧房及旧建筑物的成交价格中，因此，在计算土地增值税时，不作为与转让房地产有关的税金予以扣除;取得土地使用权后未开发即进行转让的，在计算应纳土地增值税时，不能加计扣除;转让旧房、旧建筑物的，不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
【答案解析】本题考核的知识点是土地增值税的清算。纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。注意纳税人应进行土地增值税的清算与主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的适用情形是不同的。
【答案解析】选项E，转让房地产的成交价格低于评估价格,且又无正当理由的才按照评估价格计算。
【该题针对“评估价格的规定”知识点进行考核】
【答案解析】符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(4)省税务机关规定的其他情况。
【答案解析】以房地产抵债发生权属转让的，要缴纳土地增值税，未发生权属转让的，不征收土地增值税;被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的，属于土地增值税的征税范围，但是暂免征收;以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的，要缴纳土地增值税;房产交换，产权发生了转移，需要土地增值税的征税范围。
【答案解析】土地增值税清算时，未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所记载的销售金额及其他收益确认收入;土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除;房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
【答案解析】选项C和E属于审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注的内容。
二、计算题
【答案解析】开发写字楼的1/5分配给股东应视同销售缴纳土地增值税。
所以转让写字楼共应确认销售收入=15000÷(3÷5)×(4÷5)=20000(万元)
契税=6500×4%=260(万元)
取得土地使用权所支付的金额=(6500+260)×85%×(4÷5)=4596.80(万元)
开发费用=(4596.80+3600)×10%=819.68(万元)
税金及附加=20000×5%×(1+7%+3%)=1100(万元)
加计扣除金额=(4596.80+3600)×20%=1639.36(万元)
扣除项目金额总计=4596.80+3600+819.68+1100+1639.36=11755.84(万元)
【答案解析】增值额=20000-11755.84=8244.16(万元)
增值率=8244.16÷11755.84×100%=70.13%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。
销售写字楼应缴纳土地增值税=8244.16×40%-11755.84×5%=2709.87(万元)
【答案解析】扣除项目金额合计=1200×(1+5×5%)+(2000-1200)×5%×(1+7%+3%)+2000×0.05%=1545(万元)
【答案解析】增值额=2000-1545=455(万元)，增值率=455÷1545×100%=29.45%，所以，适用税率是30%。
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