司法考试试题及答案
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司法案例《以案释法》：房款晚付几天，房子不卖了?
【司法案例】
在一起房屋买卖合同纠纷中，购房者马某夫妇支付10万元定金后，未能按约定的时间筹集到应付的房款，请求房主张某夫妇能宽限几天，但房主却表示他们已违约，其有权拒卖并没收定金，而马某夫妇却认为房主构成根本违约，请求法院判令解除合同，双倍返还定金。
近日，江苏省南通市中级人民法院对此案作出维持一审的终审判决，解除房屋买卖合同，被告张某夫妇双倍返还原告购房定金20万元。
2015年12月3日，马某夫妇和房主张某签订了一份房屋买卖合同，总价130万元。双方约定，买方在合同签订时付10万元定金给卖方，并于当年12月22日前办理过户手续，过户当天再支付给卖方73万元，剩余的45万元公积金贷款支付到卖方账户后，双方完成交房手续，同时付清余款2万元。
转眼双方约定的过户日12月22日到了，双方开始办理过户手续，但让马某发愁的是，73万元的购房款还没筹集到位。于是，马某向张某提出，希望能宽限7天。对于这一请求，房主张某夫妇坚决不同意，称马某未按时付款，已构成违约，自己有权没收定金并解除合同。几天后，马某筹集足够资金后，向张某请求办理房屋过户手续，但遭到拒绝。
2015年12月30日，马某夫妇到张某夫妇处要求过户涉案房屋，双方产生争执，并引来了当地派出所出警处理。经警方调解，房主张某称，家中有老人要手术，先是表示要延迟半年到一年交付房屋，马某夫妇说可以等，但随后，张某又变卦，称要拖一年到两年才交付，最终又明确表示房子暂时不卖了，买房付的定金也要没收。
在多次催促无果后，马某夫妇一纸诉状将张某夫妇告上了南通市崇川区人民法院，请求解除合同，并要求被告双倍返还定金20万元。
法院一审认为，原告未能按约履行的行为仅构成迟延履行，尚未达到无法实现合同目的的程度，被告方对此具有适度容忍的义务，不得单方解除合同没收定金或拒绝履行。另一方面，从双方沟通交流的情况来看，鉴于被告家中老人生病的特殊情况，原告方也同意对交房日期协商并给予合理的履行限期，而被告后来的行为已超出正当维权的界限，有违诚信，应当认定拒绝履行合同义务，构成根本违约，遂判决被告双倍返还定金20万元。
【法官说法】
该案一审承办法官余雪松介绍说，在相互交往和日常经营活动中，公民要有适度的容忍义务，要具有宽容的心态，以减少冲突和争执，形成良性的和谐关系，从而保障合同的顺利履行。在一定限度内，守约方对于违约行为所对应的违约责任负有适度容忍义务。具体到本案，原告因短期需筹集的款项较大，仅迟延几天履行义务，一般人都认为这是可以接受和容忍的，且并非因此致使合同目的不能实现;而出卖方提出家中有老人生病，要求迟延交房，原告也给予了一定的宽限期，但被告一再变卦，最后又称暂不出售，以后也不会出售，这明显超过了能容忍的限度，明显有违诚信，应当认定拒绝履行合同义务，已构成根本违约。
余雪松指出，本案的裁判宗旨并非意味着迟延履行就不被认定为违约行为，也无需承担违约责任，而是违约方应承担的违约责任应与其违约行为相匹配。因此，守约方若要更好地维护自己的权益，应专门设置针对合同迟延履行产生的违约责任条款，比如购房人逾期付款后，按一定的比例支付违约金，迟延超过约定的最后期限，守约方有权单方解除合同并追究违约方的责任，这样才能更好地防患于未然。
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