司法考试四卷
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【案情】
戴某出资购买了由某置地公司开发建设的一处小高层住宅，双方依约签订了《商品房买卖合同》，合同的补充协议中约定，高层层高为2.9米，小高层层高为3米，局部层高(包括但不限于卫生间、厨房、阳台)会有降板，部分顶层单元会有挑高建筑形式。在通知交房后，戴某组织人员到现场测量，发现所购房屋的实际层高为2.9米后，即与某置地公司交涉，因双方分歧较大，协调未果，诉至法院，庭审中某置地公司亦认可案涉房屋层高为2.9米。
【解析】
本案中，某置地公司与戴某签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。补充协议明确约定：高层层高为2.9米，小高层层高为3米。戴某购买的房屋明显属于小高层，故某置地公司向戴某交付的房屋层高为2.9米已构成违约。
对于买受人来讲，其购买房屋的目的是为了取得房屋的使用空间，该空间并非平面，而是三维立体空间。高度的减少对于使用的影响并非产生直接的经济利益损失，但会实际影响到买受人使用及居住感受，因此对于买受人的影响是较大的。因无法直接计算经济损失，笔者认为，应参照最高人民法院相关司法解释酌定某置地公司的违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条中有关房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理规定，即在出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
(作者单位：江苏省盐城经济技术开发区人民法院)
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