司法考试四卷
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司法考试案例《以案释法》：房产中介变相“吃差价”，诉请中介费被驳回
一房屋中介机构和卖家约定房屋出售价格为122万元，签订合同时将交易价格写作126万元，额外的4万元用于给受让方缴纳税费、代办贷款费及中介费用。事后，卖家得知房屋产权过户时涉及的各项税费仍由受让方承担。交易双方与中介机构交涉无果后，解除了房屋买卖合同。中介机构遂要求卖方支付中介费并承担违约金。近日，浙江省嘉兴市南湖区人民法院驳回了中介机构的诉讼请求。
今年2月，沈某委托嘉兴一房屋中介机构出售自己的一套房产，确定出售价格为122万元。中介机构找到买家后告知沈某因受让方年迈体弱且系其员工家属而不便于直接向其收取税费、代办贷款费用及中介费用，因此在签订合同时将交易价写作126万元，沈某在收到4万元额外费用后交中介机构，用于为受让方缴纳上述费用。
3月6日，中介机构、沈某与受让方皇某签订《商品房转让合同》一份，约定沈某将房产以126万元的价格出售给皇某。合同约定定金为3万元，受让方当日交付定金。合同还约定，房屋产权过户时涉及的各项税费均由受让方承担，中介费为房价的1.5%计1.89万元，买卖双方任何一方违约的，违约方应承担双方的中介费。
但事后，沈某与皇某交流后得知，皇某与中介机构员工并无亲属关系，其真实的买受价就是126万元，并需承担中介费及过户相关的所有税费。双方去找中介机构交涉，但无果。3月28日，沈某与皇某签订协议书一份，约定双方同意解除3月6日签订的房屋买卖合同，沈某退还定金3万元并补偿增值差价3万元，双方关于此房屋买卖的所有事宜全部结清。
此后，中介机构将沈某起诉至南湖区人民法院，要求支付中介费3.78万元并承担违约金6万元。
在案件审理过程中，皇某作为证人当庭表示其因改善住房需求，想购买房屋，当时中介报价125万元。其看过房子后有购买意向，表示想与房东见面，但中介说房东是外地老板，不方便见面。第二天又告诉其因为要去外地拜访卖家需要很多费用故房价涨到126万元，皇某表示接受。
法院审理后认为，中介机构在居间过程中向交易双方隐瞒对方的真实报价，造成双方信息不透明，并将受让方正常的126万元买受价中的4万元对出卖人谎称为用作受让方交纳税费、代办贷款及支付中介费的额外费用，在此基础上签订了总价为126万元的房屋转让合同，并于次日签订承诺书及补充协议，使沈某同意支付4万元差价。鉴于双方并未约定房屋售价在122万元以上的利益归中介享有，沈某在受欺骗的前提下同意支付4万元并非真实意思表示，中介机构以此赚取差价的行为违反相关禁止性规定，双方签订的承诺书及补充协议应属无效。
买卖双方在此情况下协议解除合同，应视为交易双方对自身权利的正当处分，并无不当，中介对合同的解除负有重大过错，要求承担中介费和违约责任缺乏事实和法律依据。
【法官说法】
这是一起居间合同纠纷。根据合同法规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同;居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。我国《房地产经纪管理办法》第二十五条规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的交易信息，低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价。
本案中，作为中介机构的原告，其法律地位属于居间人，负有就有关订立合同的事项向委托人如实报告的义务，营利方式主要是收取佣金或报酬，不得赚取差价。而事实上，本案中介机构在居间过程中向交易双方隐瞒对方的真实报价，造成双方信息不透明，才促成合同成立，显然该中介机构的诉讼请求，法院不予支持。
该案承办法官叶利霞表示，房地产经纪机构和房地产经纪人员应当为买卖双方的利益考虑，向交易双方提供遵循公平原则和诚实信用原则的合同文本，并有义务提醒双方注意和说明，而不应该被利益引诱，使当事人合法权益受到损害。
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