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2018年房地产估价师《制度与政策》考点：征收集体土地应遵守的原则
土地是人类赖以生存和生活的基础，具有有限性和不可再生性的特点，因此，它是最珍贵的自然资源，最宝贵的物质财富。威廉·配第说“土地是财富之母”。中国耕地具有四个明显的特点：①人均占有耕地少;②耕地总体质量差;③生产水平低;④退化严重，后备资源不足。但是，随着城市建设的发展和建立社会主义市场经济的需要，以及人民生活水平的不断提高，必然还要占用一部分耕地。中国近年来每年大约要征收350万至750万亩耕地，这将使土地的供求矛盾日益加剧。因此，在征收土地时，必须坚持“一要吃饭、二要建设”的方针，必须坚持”十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策。单位和个人
必须坚持精打细算，能少占土地就不多占。坚决反对征而不用、多征少用、浪费土地的行为。
征收土地特别是占用耕地，必然会给被征地单位和农民带来一定的嗣难，但为了国家的整体和长远利益，就要求被征地单位和农民从全局出发，克服暂时的局部困难，保证国家建设用地。在征收土地时，应反对两种做法：一是以节约土地为理由，拒绝国家征收;二是大幅度提高征地费用，以限制非农业部门占用土地。因此，既要贯彻节约用地的原则，又要保证国家建设项目所必需的土地。
征收土地会给被征地单位和农民的生产、生活带来困难和不便，用地单位应根据国家和当地政府的规定，妥善安排被征地范围内的单位和农民的生产、生活，这是必须坚持的原则。没有这个原则就不能保证征地工作的顺利进行。
妥善安置主要包括：①对征收的土地要合理补偿;②对因征地给农民造成的损失要合理补助;③对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排。由于中国土地辽阔，各地情况差异较大，补偿、补助标准不应简单统一。但补偿、补助不能因为征收土地而降低被征地农民的生活水平;
有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地效益的经济手段。土地征收后，除一些公共设施、公益事业和基础设施外，国有土地供应原则上都应实行有偿使用，土地有偿使用将成为今后国有建设用地供应的基本制度。实行±地有偿使用，不但可以增加国家收入，防止国有资产流失，还可以促进土地资源的合理使用，是有效控制建设用地增长的经济手段。一般来说，除了国家核准划拨的以外，凡新增建设用地均实行有偿有限期使用。有偿使用土地有多种形式，如土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价出资、人股等。目前对国有土地没有全部实行有偿使用，即依然是土地使用权有偿出让和土地使用权划拨两种制度并行。《城市房地产管理法》对两种国有土地使用制度的适用范围有明确规定。
因城市建设、工业项目等需要征收土地，建设单位必须根据国家的有关规定和要求，持有国家主管部门或者县级以上人民政府批准的证书或文件，并按照征收土地的程序和法定的审批权限，依法办理征收手续后，才能合法用地。凡无征地手续，或无权批准使用土地的单位批准使用的土地，或超权限批准使用的土地，均属非法征地，不受法律保护。近年来，征地违法违规形式有一个新变化，其中的最主要形式就是“以租代征”。所谓“以租代征”，即通过租用集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行
耕地占补平衡法定义务。其结果必然会严重冲击用途管制等土地管理的基本制度，影响国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现。此外，违反土地利用总体规划、扩大开发区用地规模、未批先征等行为都是当前违法征地的主要表现形式。因此，有必要采取坚决行动，遏制土地违法的行为，保证国家土地调控政策的落实。
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