2017年房地产估价师《案例分析》重点：估价结果确定
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根据基准价格及各项调节系数确定每套住宅的价格，详见《各套住宅评估价格明细表》(略)。
注：缺附件
案例说明
一、本案例的由来
2006年8月，我公司接受驻津部队的委托，对部队干休所的经济适用房单价(估价时点为2000年1月1日)和各项调节系数(楼层、朝向、结构)进行评估。此项目工作量大，要求交付报告的时间短，关系到部队房改工作能否顺利进行，意义重大。
部队已出台了房改计算公式，其中包括军(工)龄、职务级别、房龄、经济适用房单价和各项调节系数等，评估公司只需评估后两项，最终的总房价由部队自行计算。
技术路线：
1.首先采用市场法计算在估价时点的经济适用房三、四层的基准单价。
2.采用成本法计算在估价时点的经济适用房三、四层的基准单价。
3.对上述两种方法所得结果进行综合，对两种方法的估价结果进行简单算术平均，确定最终的估价结果。
4.参照市场上各种因素对房地产价格的影响程度，得出楼层、朝向、结构调节系数。
工作计划：
1.由两名估价师对估价对象的建筑物状况及周围环境进行实地查看。(一天)
2.搜集同一供求圈内在估价时点正常成交的三宗以上可比实例。搜集估价时点的××市基准地价及建筑物造价标准、利率等数据。(一天)
3.采用市场法和成本法计算;撰写估价结果报告和估价技术报告。(两天)
4.估价报告交付审核，打印装订。(一天)
(一)主要难点
1.估价时点为过去(回顾性估价)即2000年1月1日，估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点(过去)时的状况。
(二)解决方案
1.在计算经济适用房基准单价时，市场法采用与估价时点相近的成交实例。成本法采用估价时点时的地价及建筑物造价标准。
2.在以成本法计算经济适用房三、四层的基准价格时，由于各层的建筑造价是一样的，我们考虑其楼层差价主要是由各层土地贡献率的不同，造成土地分摊价值的差异，使成本法与市场法的结果在价格内涵上保持一致。
3.估价人员在实地查看时，找出存在的影响房地产价格的结构缺陷，这些缺陷属于可修复的房屋质量缺陷，估价人员结合估价对象的实际情况并考虑技术上的可能性与经济上的可行性，参考工程造价资料，确定修复各项质量缺陷所需的费用。通过求取修复费用占房屋总价的比例来确定结构调节系数。
通过本案例，我们感觉到数据积累的重要性，如果没有良好的数据库，要想在短时间内查找到6年以前的数据是不可能的。
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