2018房地产估价师《理论与方法》精选试题八

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2018房地产估价师《理论与方法》精选试题八

1.【判断题】

某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的资本化率为10%，则该宗房地产的收益价格为275万元.(

对

错

正确答案对,

2.【判断题】

同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益价值三者之间的关系为：承租人的权益价值一有租约限制下的价值+无租约限制下的价值.(

对

错

正确答案错,

3.【判断题】

对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地剩余使用年限和建筑物剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算.(

对

错

正确答案对,

4.【判断题】

某写字楼预计持有两年后出售，持有期的年净收益预测为261万元，出售时的价格减去销售费用后的净值预测为5861万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格估计为5200万元.(

对

错

正确答案错,

5.【判断题】

应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等.()【2003年考题

对

错

正确答案错,

解析：出租的房地产是收益法估价的典型对象，其净收益通常称为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额.租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入等其他收入.出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素(地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润)，一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费等。

6.【判断题】

净运营收益通常简称为净收益，是由有效毛收入扣除所得税后得到的归属于房地产的收入.(

对

错

正确答案错,

7.【判断题】

抵押贷款剩余技术是已知自有资金数量求取抵押贷款金额或价值的剩余技术.(

对

错

正确答案对,

8.【判断题】

投资组合技术主要有土地与建筑物的组合和抵押贷款与自有资金的组合两种.(

对

错

正确答案对,

9.【判断题】

无风险报酬率又称安全利率，是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本.(

对

错

正确答案对,

10.【判断题】

资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率.()【2005年考题

对

错

正确答案对,

解析：本题考核的是资本化率与报酬率的区别和关系.资本化率(R)和报酬率(Y)都是将房地产未来预期收益转换为价值的比率，但两者又有很大的区别.资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的未来预期收益转换为价值的比率;报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的未来预期收益转换为价值的比率.资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率(通常用未来第一年的净收益除以价格来计算)，仅仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力;报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。

11.【判断题】

收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值.(

对

错

正确答案对,

12.【判断题】

一般情况下，估价对象的收益年限为其剩余使用寿命，其中，建筑物为土地的剩余使用年限.(

对

错

正确答案错,

13.【判断题】

建筑物的经济寿命早于或与土地使用年限一起结束的，应根据土地剩余使用年限确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算.(

对

错

正确答案错,

14.【判断题】

实际收益是指房地产当前经营管理状况下实际取得的收益，它一般直接用于估价.(

对

错

正确答案错,

15.【判断题】

在求取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款余额之后的收益.()[200s年考题

对

错

正确答案错,

解析：期末转售收益可以是减去抵押贷款余额前的收益，也可以是减去抵押贷款余额后的收益.在估价中，未减去抵押贷款的期末转售收益与净收益匹配使用.如果需要利用税前现金流量来评估房地产自有资金权益的价值，则应从净收益中减去抵押贷款还本付息额，并从期末转售收益中减去抵押贷款余额。

16.【判断题】

某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年.该房地产建成于2001年底，2002年底至2005年底的净收益分别为83万元、85万元、90万元和94万元，预计2005年底起可以稳定获得年净收益90万元.该类房地产的报酬率为10%，则2006年1月1日该房地产价值均为886万元.()【2006年考题

对

错

正确答案错,

解析：本题考核的是房地产的收益价格.由题意可知该房地产的收益价格计算如下：

=827.03万元。

17.【判断题】

在同一地区，同一时期的房地产，其资本化率相同.(

对

错

正确答案错,

18.【判断题】

收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业两大类.(

对

错

正确答案对,

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