2018年房地产估价师《案例分析》考前提分题（1）
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问答题(共3题，每题10分)
(一)某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?
(二)某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采角的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样傲的理由。
(三)某城区缺少办公用房，两年前四公司兼并了该城区中二个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?
问答题。
(一)答：
2.了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况;
3.了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本;
4.分析确定土地的最佳开发方案;
5.了解房地产开发成本开发完成后的市场经营模式，(租或售)，运用市场法和收益法预测建成后房地产总价值，调查了解类似房地产的开发成本费用等，如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格;
6.选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格;
7.综合两种方法的结果，确定最终估价结果;
(二)答：
1.(1)估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同;
(2)收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分;
(3)净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等，包含了正常的商业利润等;
2.收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限(或者土地使用终止年短于建筑物寿命终止年);
3.估价采用的成本应为估价时点的社会平均(客观)成本(或者：实际成本不一定是社会平均(客观)成本。
(三)答：
甲公司可能提出的要求：
1.应按改造前的工业用途评估(笔者注：按法定用途)，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失;按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。
2.经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。
3.对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。
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