房地产评估理论与方法
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1、关于市场法的说法，错误的是()。
A.测算结果容易被人们理解、认可、接受
B.测算结果有时并不一定是合理、真实的
D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化
A.预期原理
B.市场有效原理
C.替代原理
D.生产费用价值论
3、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是()。
A.同处于一个领域
B.同处在同一供求范围内的类似地区
C.同处于一个相对稳定的环境
D.同处于公平竞争的地区
4、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的()范围之内。
A.0.5～2.0
B.1.5～2.0
C.0.5～1.5
D.1.0～1.5
5、在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取()的买卖实例。
A.协议方式
B.招标方式
C.拍卖方式
D.政府定价
6、估价对象为一套建筑面积90㎡的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2，成交价格为90万元。若该阳台封闭，则成交价格可达到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为( )万元。
A.83.51
B.85.26
C.85.36
D.87.16
7、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为()元/㎡。
A.2593
B.3298
C.3098
D.2998
8、某套住宅建筑面积为100㎡，可使用面积为80㎡，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元/㎡，该套住宅建筑面积下的价格为()元/㎡。
A.2080
B.2288
C.2340
D.2392
9、在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用()时的汇率。
A.成交日期
B.估价时点
C.估价作业日期
D.估价委托日
10、某套住宅建筑面积100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为()元/㎡。
A.2400
B.2580
C.2607
D.2760
1、
【答案解析】：D的说法过于主观。对可比实例的成交价格的影响因素的影响程度，并不是都可以采取定量分析的。
2、
3、
【答案解析】：房地产是区域性市场，同一供求范围的类似地区的交易实例才可以作为可比实例。
4、
【答案解析】：可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2.0范围之内。
5、
【答案解析】：在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋征收补偿等目的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。
6、
【答案解析】：未封闭建筑面积为95平米，阳台4平米，封闭后增加2平米建筑面积，总建筑面积为97平米，成交价格是92万元;估价对象90平米。
以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格=90×92/97=85.36
7、
【答案解析】：一年后支付的款项要折现到首付时点后，再与首付款相加，才能得出实际价格。
首期支付30%，那么首期支付的价款就是30×30%=9万，余下30×(1-30%)=21万在年末支付，房地产实际价格=30×30%+30×70%/(1+6%)=28.811万元
建筑面积单价=28.811/111.11=2593.018868元/平方米，选A。
8、
【答案解析】：建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积，套内建筑面积=100-100×10%=90(㎡)，建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积=2600×90/100=2340(元/㎡)。
9、
【答案解析】：在统一币种方面，将某一币种的价格换算为另一币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。
10、
【答案解析】：使用面积=100×0.8=80(㎡)。建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积=3000×80/100=2400(元/㎡)。
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