房地产估价案例与分析

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2018房地产估价师案例分析考试专项习题(七)

(一)有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2;开发期需要3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5 亿元/km2;贷款年利率为10%;投资利润率为15%：当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。

1.该成片荒地开发完成后的总价值为()亿元。

A.5

B.8

C.9.6

D.10.6

2.该成片荒地的总价为()亿元。

A.1627

B.2.135

C.2.726

D.2.938

3.假设开发方不可为房地产投资者提供的数据是()。

A.测算拟开发场地的最高价格

B.测算拟开发场地的最低价格

C.测算开发项目的预期利润

D.测算开发中可能出现的最高费用

(二)某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400 元/m2(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/m2;装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/m2(建筑面积);销售费用和销售税费为售价的8%;购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。

4.该厂房装饰装修改造后的总价值为()万元。

A.2240

B.2000

C.1785.71

D.1760

5.需补交土地使用权出让金等费用为()万元。

A.100

B.200

C.240

D.300

6.利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为()万元。

A.1785.71

B.1313.25

C.1170.39

D.933.07

7.不属于待开发的土地是()。

A.生地

B.毛地

C.耕地

D.熟地

(三)6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为 2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。

8.该房地产估价机构的估价思路不宜采用()。

A.市场法

B.成本法

C.收益法

D.假设开发法

9.该宗房地产未来16年的净收益现值之和为。()万元。

A.1044.79

B.1000.00

C.973.82

D.829.94

10.该宗房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值为()万元。

A.106.08

B.214.85

C.829.94

D.1044.79

参考答案：(一)1.C2.A3.B(二)4.C5.B6.D7.C(三)8.B9.D10.B

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