2018房地产估价师经营与管理考前题及答案(4)
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11、衡量投资者投入自有资本收益水平的指标称为()。
B.成本利润率
C.资本金净利润率
D.资本金利润率
【答案解析】：衡量投资者投入自有资本净收益水平的指标应是资本金净利润率，若是衡量投资者投入自有资本收益水平的指标，则应是资本金利润率。参见教材P199。
12、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为()。
A.利润总额
C.税后利润
D.可分配利润
【答案解析】：利润总额=经营利润+营业外收支净额。 参见教材P174。
13、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个()。
A.正的协方差
B.负的协方差
C.标准协方差
D.绝对协方差
A.仅可以申请政策性抵押贷款
【答案解析】：参考教材P307，政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金、购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制。当政策性抵押贷款不足以满足借款人资金需求时，还可同事申请商业性住房抵押贷款，从而形成个人住房抵押贷款中的组合贷款。
15、张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10%，经营期为20年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为()万元。
A.17.46
B.100.00
C.117.46
D.672.75
16、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是()。
A.土地储备
B.销售方案的细化
C.建设项目的质量控制
D.申领《建设用地规划许可证》
【答案解析】：A土地储备是政府行为，对房地产开发来说，前期应是获取土地。B属于租售阶段;C属于建设阶段的工作内容。参见教材P67-82。
A.产品质量
B.产品性价比
C.规模和结构
D.产品档次
【答案解析】：政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的规模和结构。参见教材P58。
18、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造()个基本评价方案。
A.1～2
B.2～3
C.2～4
D.3～5
【答案解析】：参见教材P256，在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造2～4个基本评价方案。
19、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为 50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是()。
D.无法判断
【答案解析】：甲物业预期收益=1100×50%+900×50%=1000(万元)
乙物业预期收益=1200×50%+800×50%=1000(万元)
这两个物业的价值相等，期望值相等，比较一下标准差，计算式如下，
甲的标准差=[(1100-1000)2×0.5+(900-1000)2×0.5] 1/2=100、乙的标准差=[(1200-1000)2×0.5+(800-1000)2×0.5]1/2=200、标准差越小，风险越小，因此甲的风险较小，所以乙物业投资风险大。
A.10
B.15
C.20
D.30
【答案解析】：参见教材P307，目前，我国个人住房抵押贷款期限最长不超过30年。
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