房地产估价案例与分析
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2018年房地产估价师《案例与分析》考点：建筑物折旧的求取方法
1、年限法
①自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指建筑从建成之日起到不堪使用时的年数;后者是指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。
②实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数是指建筑物建成之日起到估价时点时的日历年数;有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数。在成本法求取折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。
2、实际观察法
注重建筑物的实际损耗程度。建筑物的损耗分可修复的损耗和不可修复的损耗。当修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分。其折旧额为其修复费用;对于不可修复部分，再将其分为短寿命项目和长寿命项目，然后采用年限法或面新折扣法分别计算其折旧额，最后将修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命的折旧额相加，即得到建筑物的折旧总额。
3、成新折扣法
适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是进行建筑物现值调查。
4、折旧方法的综合运用
常以年限法为基础计算折旧，然后根据实地观察法进行修正。
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