澳洲留学
不仅国内的房产市场很是火爆，澳洲房产也一直都久盛不衰，其中最大的一个原因就是因为澳洲房产投资的回报率比较好，所以很多中国买主都很感兴趣。那么澳洲买房可以贷款吗?今天，我爱学习网小编给大家讲讲吧。
在2016年4月以前，海外买家在澳大利亚购买房产，即便是从来都没有去过澳大利亚的纯海外买家，也是可以贷款购买澳大利亚房产的。澳大利亚几大银行，国民银行(NAB)，联邦银行(commonwealth)，Westpac(西太平洋银行)，澳纽银行(ANZ)，虽然对海外贷款的政策一直在变，但是在今年四月以前一直都是允许海外贷款的。
过去海外人士是可以通过非澳洲本地收入向澳大利亚银行申请贷款的，并且可以申请interest only的贷款，所谓interest only就是只还利息，不需要偿还本金。如果客户想要还本金的话，可以通过对冲账户(offset account)来偿还本金，并对冲利息。海外申请者需要提供的是雇主信，工资单及银行流水等材料，在过去澳洲银行对海外收入审核不严，特别是对中国背景的购房者有时候也是睁一眼闭一眼的状态，一方面是因为澳大利亚的房地产相对比较坚挺，空置率及租金回报率都在非常健康的状况，另外一方面也是中国的特殊国情造成的，有能力在海外置业的中国投资者，主要收入都不是账面上的工资。但是银行本身的政策决定了，澳洲银行看重不是“客户有多少资产”或者“收入有多少”，而是比较看重客户的“稳定收入有多少”，就是如果有一个客户一年只有两笔收入，但是单笔收入是200万人民币，年收入是400万人民币，而另外一个客户每个月收入5万人民币，年收入是60万人民币，那么澳洲银行是比较倾向给后者贷款。在这些情况下，过去大多数的中国申请者用的都是“加工过的稳定的工资单和银行流水”。而澳洲银行无法去甄别这些材料的真伪，并且这些海外投资者的还款记录都非常良好，所以澳洲银行对海外贷款一直是很开放的态度，对待海外人士提供银行估价70%的贷款，有时候甚至可以到达80%。
从今年四月开始，ANZ，Westpac查出上百中国人在澳购房的贷款中，存在虚假材料做贷款的行为。最早的起因其实是某个贷款经纪人用了“过于虚假夸张的材料”，因为过去申请者如果明面上体现的月收入是一万人民币，包装一下，做成月收入两万人民币。因为澳洲银行一般不会对这收入进行具体的调查取证，所以导致一些贷款中介胆子帮忙准备的材料越来越夸张，甚至申请者完全没有在这个公司上班，也能用该公司的名义来申请贷款。而在三月份的时候，悉尼一个华人贷款经纪人递交的材料“过于虚假”，在递交后被银行抽查到，在调查取证过程中，该贷款经纪人就把所谓“行业潜规则”爆了出来。其实这些“行业潜规则”银行都有所了解，只是被完全摆到台面上来却是第一次。后来ANZ，Westpac两大银行就开始了大规模的调查取证，发现许多海外投资者递交申请的时候都使用了虚假夸大的材料，澳洲当地媒体也跟进报道了该事件，所谓“行业潜规则”完全暴露了在公众视线里。同时也正值澳洲大选，有部分澳洲本地人士担心如果银行对海外投资者缺乏审核的话，过多海外投资者进入澳洲投资，会带来澳洲房产泡沫。在银行需要的“政治正确”及大选双重压力下，ANZ，Westpac，NAB，Commonwealth等银行纷纷收紧了海外收入贷款通道，但不是完全关闭，而是对于中国投资者来说，条件变的相对苛刻。
先给大家分享一个有趣的数据，银行的调查发现使用“伪造材料”的海外贷款申请者的还款情况非常好，只有0.4%的客户出现过拖欠还款3个月以上的情况，这个数据是使用本地正规收入客户的四分之一。其实要明确的一点是，ANZ Westpac NAB等银行不是不给海外收入者发放贷款，他们知道很多申请者账面上的收入无法达到贷款标注吗，但是其实还款能力比本地人还要强并且稳定的多，可是为了“政治正确”只能收紧贷款政策。可是作为这些银行现时没有办法甄别来自中国的材料是否真实，所以在绝大多数情况下，现在澳洲本土的几大银行都不向中国申请者发放贷款。有部分的中国申请者还是能向这些银行贷款，虽然银行没有给一个准确的方向，但是如果申请者来自跨国上市企业，有可靠的完税体现，收入足够高的话，还是有相当几率能够从这些银行获得贷款。
现在还有一些银行给澳大利亚的非本地人士发放贷款，究其原因不外乎是两点。第一点，澳大利亚的房地产还是很健康的，特别是一些首府城市交易量很高，也依然维持的非常高的拍卖清除率，比如一个月来悉尼和墨尔本的拍卖清除率一直维持在80%的高位上，除此之外，首府城市的空置率和出租回报率依然处于一个非常健康的数据。对于银行来说，澳洲房产作为抵押物还是一个非常优质的资产。第二点，许多数据也显示，在过去即便是“收入资料作假”的客户坏账率是非常非常低的(0.4%)，甚至只是澳洲本地贷款者的四分之一，那么结合澳洲房产的现状，通俗点来说，这块业务对于银行其实是一块“肥肉”，本地银行为了“政治正确”不接这块业务，那么自然会有其他的银行接手这块业务。
接受海外贷款的银行有以下几家，新加坡大华银行，香港汇丰银行，还有中国银行澳洲分行。这些银行都在中国和澳洲都有分行，同时对中国一些现实状况比较清楚。
简略说一下他们的申请条件。1，汇丰银行只给汇丰的卓越理财客户(6个月以上)提供海外房产贷款，而成为他们的卓越理财客户是日均存款额在60万人民币以上。在申请贷款的时候需要提供税务局出具的税单(完税证明)和银行流水等材料，但是只支持本息同还，不接受只还利息。 2，中国银行澳洲分行要求贷款人有直系亲属在澳洲，并且直系亲属至少持有一年以上的澳洲签证(学生签证，工作签证都可以)，并且贷款人和直系亲属的名字都出现在购房合同上。不过中国银行澳洲分行的可以接受只还利息，并且贷款额在银行估价的70%-80%之间。年利率大概在4.5%左右。 3，新加坡大华银行，条件比较宽松，基本和过去澳洲本地银行的要求差不多。根据最近的情况来看，虽然对贷款人的收入要求较高，但是并没有要求一定要提供中国税务局的完税证明，前五年可以接受只还利息，贷款年限可以到30年。而且如果以新加坡币还款的话，可以获得一个利率的折扣，最近我们有一个客户以新币还款，得到了年利率3.8%的贷款利率。如果以澳币还款的话，贷款利率大约为4.3%-4.5%之间。不过大华银行对物业的要求比较高，不接受过于偏远或者供应量过大区域的物业，比如墨尔本的西南区，悉尼过于偏远的物业(距离市中心40公里以上)或者墨尔本CBD的公寓，大华银行暂时都不接收这些区域的贷款申请。不过好处是大华银行的贷款预评估有效期为一年，换一句话说，如果需要购买一个一年后交房的物业，如果担心贷款问题的话，可以在购买前提前递交大华银行的贷款预评估，保证自己在交房的时候不会再贷款这块出现问题。
7除了银行贷款，还有那些途径可以解决马上就要交房的资金问题?
和过去相比，最近的贷款政策确实严了不少，有些客户不是无法满足以上银行的贷款政策，而是需要一定的时间去准备材料，那么澳洲当地有一些基金公司提供一些短期的借贷服务，时间从三个月到一年不等，会避免出现无法准备好现金而无法交房，最后导致10%首付被开发商罚没的情况出现。
除此之外，很多开发商也提供了开发商贷款服务，并且在购房的时候就可以与开发商签好贷款协议。比如澳洲最大的开发商美丽通公司(Meriton)就为海外客户提供了开发商贷款，提供两年固定5%年利率的贷款，并且在材料上的要求也比银行简单的多。在澳洲本地银行收紧贷款的时候，越来越多的外资银行和开发商背景的金融公司开始开展海外投资者贷款这块业务。
首先我们再次审视一下我们这次讨论的主题，并不是讨论银行针对澳洲房地产的贷款政策，而是对“海外收入”的贷款政策。所以并不是澳洲本地房地产出现泡沫，银行为了降低风险而收紧贷款。而是过多的海外收入贷款作假问题，导致了本地银行无法分辨哪些材料是真实的，哪些材料是伪造的。这些问题摆到了台面上，舆论跟进，让银行只能以将近一刀切的方式关闭了绝大多数的海外贷款通道。
回过头来，让我们看看无论是海外投资者还是本地投资者向银行贷款的抵押物，澳洲房产本身有没有问题?
首先看看空置率，引用澳洲权威的第三方调查机构SQM的数据,悉尼截止2016年6月的住房空置率是1.8%,这包括了待售和待租的住房数量. 国人可能对空置率比较不敏感,换一种比较容易接受的办法来解读这个空置率的话,就是假设悉尼的房屋用于出租,那么一年内大约会有1.8%的天数,也就是一年365天大约6.5天的时间是空租的状态. 国内20%的空置率也就是说出租一套房子需要2个月，国际房屋空置率警戒线是5%--10%，对比之下澳洲空置率可以说是非常健康的.因为较低的空置率,而且悉尼的租售比大约在5%左右 ,所以房屋供过于求的情况并不存在。
其次看看是否真的有大量海外资本进入澳洲市场造成泡沫。如果对澳洲房产有一些了解的人就会知道.非澳洲永居身份人士是不能够购买澳洲二手房的,只能购买新房,并且绝大多数新建楼盘向银行申请开发贷的原因,对海外购房者比例都有一定限制,具体体现在绝大多数楼盘最多只能有20%左右的名额卖给海外人士.而且中国，美国，欧洲，俄罗斯，日本的投资者都计算在这20%以内，所以其实海外投资者特别是中国投资者对澳洲房市的影响是有限的. 退一步说,即便是海外资本大量涌入,大幅推高了澳洲房价,结合空置率来看,也是因为本地有着强劲需求和高投资价值导致的结果.
最后再来看看澳洲房屋的可负担性到底如何.我们拿澳洲房价最高,可负担性相对最差的城市悉尼作为例子. 首先悉尼现有独立屋的中位价为104万澳币,而公寓的中位价为67万澳币.而悉尼家庭的中位收入为15万澳币,由此算来,如果要在悉尼购买一套永久产权的独立屋,大约需要一个家庭7年的收入.而如果是一个家庭希望买入交通方便同样是永久产权的公寓的话,大约需要一个家庭4.5年的收入. 这个数据依然是健康,并非不可负担的。
综上所述，澳洲本地房地产数据良好，澳洲房产作为抵押物向银行贷款并没有什么问题，这点从澳洲四大行对本地收入贷款者宽松的政策就可以看出。
那么看看海外投资者的还款能力，首先澳洲房产的租售比一直处于一个相对高位，悉尼和墨尔本 4%-4.5%，布里斯班和黄金海岸 5%-6%，如果作为投资房，投资者购买了澳洲物业大多不会用于自住，而是用于出租。那么绝大多数情况下，特别是在一些较好的位置的物业，租金收入已经能够覆盖利息的支出。
其次对于海外投资者特别是中国投资者来说，账面上的收入并不代表着实际还款能力，其实澳洲四大行都明白这一点，作为本地银行，相比大华，汇丰，中行等。四大本地银行需要承受更多的舆论压力，也要追求一定意义上的“政治正确”。优质的抵押资产，以及海外买家“事实上”很强的还款能力，以及过往良好的还款记录。澳洲本地银行的海外收入通道一定会继续开发，只不过未来可能会配合新的征信系统和标准，以新的方式回到市场上。
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