美国海外买房
很多人士会选择移民美国，那么在美国买房贷款要注意哪些事情呢?这是很多人士比较关心的问题，下面和我爱学习网一起来看看美国买房贷款三大注意事项，欢迎阅读。
一、债务/薪资比例Debt-to-Income Ration(DTI)
借贷方通常会透过债务除以薪资的比例当做基准，并借此判断你的还款能力。主要是要确认你的薪资能够支付每月的房贷支出，其他债务有信用卡丶车贷丶学贷等。如果你每月薪资有极高的百分比要拿来负担各种贷款，相对地，就会压缩你日常食衣住行等基本开销。而借贷银行根据统计分析，认为负担高的人准时还款的机率较低。
举例来说，你每月税后薪资为六千美金，每月房贷为三千美金，债务比即高达50%。因此，大部分借贷方都会希望你降低以下两种债务比。
1. 房贷相关支出：
本金、利率、房屋税及房屋保险;
社区规费：含清洁费、管理费等;
其他额外项目：例如水灾保险及其他外加保险。
2. 整体债务比例：比起房贷债务比，整体债务比例更为重要。延伸上述例子，每月薪资为六千元，房贷加其他债务总支出是$2460，则DTI为41%。这个比例对大部分的借贷方都是可接受的。然而一旦比例超过了50%，你通常会被常规贷款拒绝，少数人可透过FHA申请到款项。
对新买家来说，贷款项目的选择将会影响到还款能力。总体而言，美国有四种常见的贷款项目：
1.常规贷款：借款人的房贷会被银行转卖给美国境内最大的债务投资公司-Fannie Mae房利美及Freddie Mac房地美(由美国政府赞助之企业)。因次级投资风险较高，此类贷款需要支付较高的头期款及严格的审核标准。
2. Federal HousingAdministration(FHA)：由美国政府赞助，专门针对无法支付20%以上头期款的中低收入借款人。一般来说，首购族及历史信用较差的人适用此方案。
3. 退伍军人贷款 VeteransAdministration(VA)：由美国退伍军人管理局所提供，帮助现役及退役军人申请贷款。
4. US Department ofAgriculture(USDA)：又名乡村开发贷款。此项贷款是为了鼓励在乡村及小城镇的买家，由于此类地区地方银行的贷款额度通常低于大城市，希望透过优惠措施，活络地方房产市场。
若买家的信用分数达到580点以上，FHA贷款只需要买家负担3.5%的头期款。 FHA的放款标准也比常规贷款来得宽松，尽管DHI超过50%，若就业状况、信用分数、帐户存款及其他资产表现良好，仍有机会申请到款项。然而，为了避免次级房贷悲剧重演，近期FHA提高了抵押贷款保险费的要求。
FHA提高后，甚至会高于常规贷款所要求的金额。而一般对于符合乡村开发贷款及军人贷款的买家而言，此两类项目仍是贷款额度最高，并且会涵盖支付订金。
注：一般国外买家并不适用以上提及的FHA贷款方式。若有意于美国购屋，需联络房地产经纪人，透过他们寻找合适的借贷银行。若国外买家持有美国护照丶绿卡及H1B工作签证则适用于常规贷款。
一般大众也许不太了解，贷款申请的成功与否大多是透过两大系统的审核。其一为Loan Prospector(LP)由FreddieMac房地美拥有，另一个为Desktop Underwriter(DU)隶属于Fannie Mae房利美。审核结果可分为：同意丶拒绝及或许同意。
进行方式为银行受理买家的贷款申请，将相关资料输入LP及DU系统，两大系统会经由统计结果来判断申请人的财务状况丶信用额度丶收入丶资产甚至包含过去贷款历史做整体的考量，最终判断出贷款同意与否。
系统化审核的好处在于，系统会自动比较买家的正负面记录，通常正向分数可以补偿负面扣分。因此系统审核会比人工审查来的宽松，许多DTI(债务薪资比例)高达45-50%的申请者，仍有可能通过审查。尽管房利美官方的标准是低于41%。
有技巧的贷款机构甚至会透过微调你个人记录的项目，帮助你通过系统审核。例如利用信用卡申请提高信用分数或是透过其他项目拉高收入总和。但切记，买家必须确定最终的贷款金额是自身可以负担的。
所以想要顺利的获批买房贷款，就应该注意一些生活细节，比如除了正职之外，买家可以将兼差丶收房租丶投资丶公司提供交通津贴丶赡养费及孩童扶养费等提报为稳定收入，或者提升自己的信用分数等等。
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