房地产评估理论与方法
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2018房地产估价师理论与方法模拟试题(九)
1、市场法的本质是以房地产的市场价值为导向来求取房地产的价值。()
Y.对
N.错
Y.对
N.错
3、在房地产交易实例搜集工作中，要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。()
Y.对
N.错
Y.对
N.错
5、运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内。()
Y.对
N.错
6、在进行比较基准的建立时，对于统一付款方式的做法具体是通过折现计算。()
Y.对
N.错
7、估价对象带有债权债务的，可比实例不带债权债务：估价对象房地产价格=不带债权债务的可比实例房地产价格—债权+债务。( )
Y.对
N.错
8、设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%。现某宗房地产的正常成交价格为2500元/㎡，则卖方出售其房地产实得收入为2350元/㎡，买方购买该房地产实际付出为2575元/㎡。()
Y.对
N.错
9、在市场比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。 ()
Y.对
N.错
10、某宗房地产2011年6月1日的价格为1800元/㎡，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2011年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.2，74.5，76.5，85.0，89.1，92.7，98.0(以2011年1月1日为100)。该宗房地产2011年10月1日的价格为2305.88元。 ()
Y.对
N.错
11、某宗可比实例房地产2011年1月30日的价格为500美元/㎡，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30目为1美元=7.98元人民币，2011年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2011年9月30日的价格约为3758元人民币/㎡。 ()
Y.对
N.错
12、市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。()
Y.对
N.错
1、
【答案解析】：市场法的本质是以房地产的市场价格为导向来求取房地产的价值。
2、
3、
4、
【答案解析】：从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3个至10个可比实例即可。
5、
【答案解析】：选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5倍～2倍范围内。
6、
7、
【答案解析】：估价对象带有债权债务的，可比实例不带债权债务：估价对象房地产价格=不带债权债务的可比实例房地产价格+债权—债
8、
【答案解析】：卖方实际得到的价格=正常成交价格×(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2500×(1-6%)=2350(元/㎡)。买方实际付出的价格=正常成交价格×(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500×(1+3%)=2575(元/㎡)。
9、
【答案解析】：市场状况调整的具体方法，可采用价格指数或价格变动率，也可采用时间序列分析。
10、
【答案解析】：该宗房地产2011年10月1日的价格计算如下：1800×98.0÷76.5=2305.88(元)。
11、
【答案解析】：500×7.98×(1-0.7%)8=3771.96(元/㎡)。
12、
【答案解析】：房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位状况调整。
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