房地产估价案例与分析

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2018年房地产估价师《案例与分析》考点：现行商品房价格构成

1、商品住宅价格构成：

①成本：征地费及拆迁补偿安置费、勘察设计及前期工程费、住宅建筑、安装工程费、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费、管理费、贷款利息。

②利润;

③税金;

④地段差价。不计入商品住宅价格的费用：非住宅小区级的公共建筑的建设费用、住宅小区内的营业性用房和设施费。

2、经济适用住房价格的构成：

①征地费及拆迁补偿安置费;

②勘察设计及前期工程费;

③建筑安装工程费;

④住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费);

⑤管理费(以上4项之和的1%—3%);

⑥贷款利息;

⑦税金;

⑧利润(3%以下)。

3、农地征用费的构成：

①土地补偿费(6—10倍/亩);

②安置补助费(4—6倍/人);

③地上附着物和青苗补偿费;

④新菜地开发建设基金(城市郊区菜地);

⑤耕地开垦费(占用耕地);

⑥耕地占用税(占用耕地);

⑦征地管理费;

⑧其它。

4、城市房屋拆迁补偿安置费构成：

①被拆迁房屋及附属物的补偿;

②搬迁补助费;

③临时安置补助费或周转房费;

④拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费;

⑤拆迁服务费;

⑥拆迁管理费;政府规定的其他有关税费。

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