2018房地产估价师考试案例分析练习3
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案例1：
某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。
【答案】
1.应首选市场法和收益法评估，有条件选用市场法的，应首选市场法;选收益性房地产估价的，应选用收益法作为其中的一种估价方法。
2.①分别按照市场法和收益法技术路线评估测算评估对象在正常市场条件下的价格水平;
②选取相关案例资料，比较当地房地产正常市场价格水平和其拍卖市场价格水平的差异;
③确定拍卖市场的成交价格水平比正常市场成交价格水平偏低的幅度;
④按该偏低的幅度对上述两种方法估价的初步结果进行调整计算，根据调整计算结果综合确定拍卖底价。
案例2：指出并改正下面估价报告片断中的错误
有一砖混结构的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面积93.88㎡.该住宅原为福利商品房，于2001年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2008年1月10日的市场价格。计算公式如下：
(1)土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为180元/㎡，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为170元/㎡，则土地重新取得成本为：
土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=180×93.88=16898.4(元)
(2)建筑物重置总价的计算。房产管理部门2006年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2600元/㎡，房产管理部门2007年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2700元/㎡，房产管理部门2008年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元/㎡.则估价对象建筑物重置总价为：
建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=2600×93.88=244088(元)
(3)建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为：
其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：
建筑物折旧=244088×(1-70%)=73226.4(元)
房地产总价=16898.4+244088-73226.6=187760(元)
房地产单价=187760/93.88=2000(元/㎡)
【答案】
土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=170×93.88=15959.6(元);
2.建筑物重置总价计算错误，应使用08年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=3000×93.88=281640(元);
3.判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。
案例3：
抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。
问题：
(1)按《城市房地产管理法》和《担保法》规定，甲只能优先受偿( )万元。
A.70
B.60
C.40
D.30
【答案】B
(2)如抵押人还有其他的债权人(非抵押权人)，甲优先受偿后的剩余价款，应按( )分别受偿。
A.所欠债务的总额比
B.所欠债务的先后顺序
C.尚欠债务的比例
D.债权人索债的急缓程度
【答案】C
(3)如抵押人的土地是划拨所得，应补交的土地使用权出让金为10万元，扣除各种处分抵押房地产的费用后，所得价款是100万元，其中新增房屋折合价款20万元，则甲只能优先受偿( )万元。
A.70
B.60
C.40
D.30
【答案】A
A.抵押价值
B.处分抵押物时的市场价值
【答案】D
案例4：
某酒店一楼有一空调机房，建筑面积为250㎡.空调主机于2000年购入，当时的购入价为500万元，同型号空调主机现行市价为458万元。现该空调主机已累计折旧225万元，市场价值为250万元，拆除费用5万元。如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动)，则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元，新式空调主机的占地面积50㎡，节约的200㎡面积可以提供160㎡的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每1平方米营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。
问题：
(1)若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为()万元。
A.530
B.47
C.455
D.450
【答案】C
(2)如报酬率为5.25%，则至少需签订()年的租约，方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。
A.7
B.8
C.9
D.10
【答案】D
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