澳洲房产投资计算方法
购买房产其实是一种投资行为，因此在选择澳洲投资房产时不仅要注重房子的质量，更重要的是房产的价值。那么，要投资什么样的房产才是明智之举呢？和我爱学习网小编一起来看看澳洲房产投资计算方法。
我们需要向会计师或财务顾问咨询，让他们帮助评估你当前的资金状况。无论你是进行财务评估还是寻求专业建议，你都应该考虑以下因素：
· 现有的资产净值，包括你投资房、住宅、资产（包括船只、汽车等）、退休金、股票和储蓄中持有的的资产净值。
· 现有投资房的具体情况，包括租金收益、现金流分析、住房按揭和偿还、保险和折旧细则。
同时，我们需要计算几个关键指标，来衡量自己到底能够买到什么样的澳洲房产。
投资回报率
一般分为两种方式，第1个计算公式适用于一次性付款购房者，第2个计算公式更适用于按揭贷款购房者。具体计算方式是：
2. 投资回报率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款）
个人收入一切投资行为的根基。如果没有稳定个人收入做支撑，只靠房租收益来维持投资，这种行为非常危险！
一些投资者，不论是自信爆棚还是在中介的鼓动之下头脑发热，为了“赌”未来房产增值，建立里了远超收入范围之外、高度依赖租金收益的投资组合。
如今风向一变，原先慷慨的借贷机构突然换上了吝啬的嘴脸，只还利息变成本息同还，支出立马翻倍。
接下来要是再碰上买到超供地区，房租没有前两年那么好，自己的工作又出现了变动，你不得不卖掉一些投资房减轻压力，最后一算，减去印花税、增值税还有历年的贷款利息之后，连辛苦费都没赚到多少！这类投资者不值得我们去效仿，投资切忌头脑发热，一股脑的跟风，不如脚踏实地，所谓知己知彼百战百胜。
贷款偿还额
正确的算法是，按本息同还的方式计算还款额！并且在拿到的利息上再加1%的风险值！
另外，也不要想着贷款批下来就一劳永逸了，你还要时刻紧盯银行利率，每年检查自己投资房的贷款利息是否最优，从而最大限度地节省开支。
抵押贷款
除了根据固定利率、浮动利率或者两者组合来选择贷款，你还可以考虑只付利息的贷款。只付利息的贷款深受投资者喜爱，因为这可以将还款金额降至最低，你只需要偿还利息。这似乎是释放现金流的好方法。但若你没有解决主要债务，这也存在一定的风险，你需要花费更长的时间来储备资金。当然，你也可以将只付利息贷款与浮息或固息贷款相结合。
在算这一部分时，自己心里要有杆秤，不要过度奢望租金的潜在增长率，切记不能盲目乐观，尤其是要留意周围是否有过度供应的现象，在做个人财务计划时，更加谨慎预估租金收入。
指望着租金涨幅可以支撑Top-up套现或者利率上涨而增加的还贷压力，呵呵。
房产日常运营费用
这一部分主要是指物业管理费，市政费，中介管理费，维修费，保险费，土地税等等。
很多人觉得这一部分是小钱，其实不然，不同类型的房屋在这一部分支出存在很大差别，不要想当然地忽略不计，有时候就是这部分钱让你达不到收支平衡，成为资金断裂的第一环。
退一步来说，这笔费用如果累计十年八年，其实是也一笔不小的支出，特别是当你想卖出房产时，一算投资回报率，这笔数一定会让你觉得触目惊心。
投资模式
如果你在考虑投资多处房产，你需要判断是想要现金盈余模式还是负扣税模式。如果目标是获得稳定收益，那么应该选择前者；如果你的目标是扩大资产规模而不想增加税务，甚至想减轻税务负担，那么可以考虑后者。
现金周转
这个数字可以衡量房产现金流的状态，正向的现金流是首选合格的投资项目。
当然不是说现金流为负就完全不予考虑，对很多人（特别是个人所得税率级别较高的人）来说，房产本身带来的负扣税效应大于负现金流带来的损失。
但是我见过一些投资者，在自身无法享受什么税务优惠的情况下（比如说个人计税收入不高），还在继续投资于支出较高但现金流并不好、房产增值幅度也不大的一些产品，就不知道他到底是出于什么考虑了。
这里主要是指将来出售房产时的可能发生的资本增值税。
澳洲税局之神通广大，没有经历过的人是无法想象的。所以在购买投资物业之前，一定要咨询专业会计师，给自已的投资做一个详尽的税务规划。
否则当你卖掉投资房之后，你以为养了十年房子为你带来了的财富，最后才发现大头都贡献给了政府！
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